宏觀調控越來越緊 中國地產商試水海外市場

在內地宏觀調控風暴越刮越緊的今天，當眾多中國房地產企業在為“地根”和“銀根”緊縮而叫苦不迭時，一些別具慧眼的中國地產商正在試探著走出國門。基于中國政府對企業走出國門采取鼓勵的態度，近兩年，中坤集團、世茂地產、陽光100、當代集團等一些中國房企把觸角伸向了美國、俄羅斯、越南、澳大利亞等國家的房地產市場。

雖然當前中國地產商海外投資總體呈現一個零散、個案化的局面，并且海外開發房地產市場風險較大，但是投資趨熱的跡象明顯。因為國內市場的激烈競爭令更多大型企業愿意在國外一展拳腳，這種“漂洋過海去買地”的風氣方興未艾。

中國企業嘗試“出海”

近日，一個包括萬科地產董事長王石及萬通地產董事局主席馮侖在內的30多個房地產商組成的大陸房地產考察團，在臺灣舉行了為期一周的考察。考察團參觀了位于臺北、臺中、臺南、高雄的諸多商業地產、酒店、豪宅和辦公項目。

萬通地產董事局主席馮侖稱，海峽兩岸如果能夠開放，在兩岸地產合作過程中，祖國大陸主流地產公司將扮演一個急先鋒的角色，兩岸地產公司間的同業并購也會出現。

嘗到了投資國內房地產的巨大甜頭后，中國房地產企業又將目光瞄向了海外市場。而中國房地產企業異域投資的嘗試已經有了一些零星的個案。

近日，中國房地產發展商璽萌資產控股公司以2.1565億新元，購得新加坡升濤灣的珍珠島。這是中國房地產商在新加坡頂級住宅開發項目上的頭一遭。璽萌置地再一次證明了中國房地產企業走出去的信心及能力。

3年前，作為中國民營地產企業的中坤集團，用400萬美元在美國洛杉磯拿到地塊，經過地塊抵押之后，中坤得到了美國華美銀行共3000萬美元的貸款。中坤集團在洛杉磯投資了一個2萬平方米的大型商業中心，這個項目目前已經進入招商階段。

據稱，除了洛杉磯商業中心之外，中坤集團有意在美國投資位于洛杉磯飛機場附近的380公頃的土地一級開發目前正在積極洽談中。未來5年內，中坤集團打算在美國完成5億美元的投資規模。

不久前，菲律賓貿易與工業部部長法維拉對外界稱，世茂房地產（0831.HK）將通過與菲律賓政府簽訂長期租賃協議的方式，在連鎖酒店行業投資至少20億美元。法維拉表示，世茂房地產還有意在首都以外的地區開發地產項目。

業內人士認為，由于國內一直受到房地產固定投資快速增長和對外貿易順差的壓力，政府鼓勵房地產公司走出海外并為房地產

海外市場魅力何在

中坤集團董事長黃怒波坦承進軍美國發展的戰略意圖：國內房地產行業現階段是調控為主，民營企業在土地資源和銀行信貸資金等方面承受的調控風險將越來越大。而中坤集團這樣一個中等房地產企業到美國投資，是在為自己尋找一個更大的平臺。

2005年3月，由上海上實(集團)有限公司、錦江集團、上海綠地集團組成的上海海外聯合投資公司投資13億美元進入俄羅斯的圣彼得堡市開發“波羅的海新城”項目。

近幾年，俄羅斯經濟每年以5%左右的幅度增長，有購買力的階層對新建住宅的需求旺盛，俄羅斯房地產市場正進入活躍期。目前俄羅斯的住宅需求量非常旺盛，在圣彼得堡只有一兩家歐洲的開發公司，這與目前俄國復雜的政治和投資環境有關。盡管開發商的建造水平比較差，但蓋出的房子卻供不應求，房價也一路看漲。

隨著中國對非洲政策的開放，眾多在非洲市場上打拼多年的中國企業紛紛開始醞釀在非洲房地產業的投資計劃。而當地土地成本的低廉、政策上的扶持通常被描述為兩大主要誘因。

例如，東非肯尼亞首都內羅畢的房地產業一直比較落后，但中層和高層居民對房屋卻有著很大需求。當地本土的開發商很少，每年只能滿足市場的30%。因此，在內羅畢投資地產具備較為理想的市場條件。

與國內相比，內羅畢的土地價格比較便宜，好地段地價在100萬元人民幣/畝左右，一般地段地價為10-40萬元人民幣/畝，買下后用于開發的使用期可達99年。沒有市政配套費，一年四季可以施工，而且不需要取暖設施。經測算，在內羅畢投資房地產的利潤可以達到40%-70%，利潤回報相當可觀。目前僅是來自四川就有三四家企業在內羅畢著手開發房地產業務。

有關專家認為，雖然目前跨境投資行為比較零散，但是在保證相應收益的前提下，跨境投資哪怕投資回報不是很高，也很容易收獲更多的邊際收益，如外界更多的關注度，企業品牌在投資者心中的塑造。而且，在規范、成熟的市場中，在自身專業經驗豐富、充分了解目的地市場和商務環境、有關專業公司配合下，獲得滿意的投資回報也是容易實現的。

“走出去”的制約因素

目前，全世界的國際房地產工程合同總額每年約1萬億美元左右，而中國在去年房地產對外合同額僅為130億美元，占全世界國際工程合同總額的1.3％。少數在國內稱得上技術實力雄厚的大型房地產企業，在海外市場主要還是依靠低廉的勞務優勢，而不是整體技術優勢。總體來講，中國房地產企業參與國際市場競爭力還存在以下制約：

成本優勢受到挑戰。中國房地產企業的比較優勢與制造業類似，即低成本優勢，包括勞動力的低成本和工程技術、管理人員的低成本，但在現行的國際經濟規則下，勞動力的國際流動受到非常嚴格的限制，制造業可以通過大量生產工業制品，將國際流動性差的勞動力轉變為流動性強的工業制成品，而房地產產品的不流動性和人員的流動性使得這一比較優勢的發揮受到限制。

房地產咨詢服務能力不強。當前國際房地產工程已超出了單純的工程施工安裝范圍，成為貨物貿易、技術貿易和服務貿易的綜合載體。由于長年來中國建筑管理體制的原因，施工企業與設計院不但分別設立且各成管理系統，人為地割裂了相互間的有機聯系，使得中國缺乏類似國外的工程公司和工程咨詢公司。缺乏進軍海外市場需要的足夠的國際性經營管理人才和知識積累。

缺乏足夠的金融支持。中國對外房地產工程的金融服務不能滿足承接國際工程的需要。如企業獲得外匯資金信貸的渠道單一，出具融資保函困難，保函風險抵押要求過高，超出企業承受能力；為房地產工程服務的政治風險保險目前是空白，政策性金融支持規模太小，政策性金融支持的管理和運作機制不完善、透明度低，出口保險的保費太高，加之行業資本不雄厚，企業自身資金能力欠缺，這嚴重制約了中國企業開拓海外市場。

對于中國地產商而言，海外的投資項目地是如此的遙遠，商務成本、法律關系、不同的語言文化背景等因素都構成了猶豫遲疑、謹慎的理由。而相比之下，內地火熱的地產市場雖然經歷歷年的宏觀調控，仍處于黃金周期中的上升通道，相比之下異域開發的機會成本實在不小。

世邦魏理仕中國企業海外業務服務副董事陳希表示，阻礙當前內地地產公司以及其他行業中資公司海外投資的一個主要瓶頸，仍然是語言和文化的差異。這很可能超出很多人的想象，但是僅僅把中文翻譯成英文是不夠的，還需要能夠完整真實地把意思傳遞給對方，并在充分理解和掌握目的地商業文化慣例及禮節、社會風俗習慣等基礎上進行有效率的、有針對性的溝通、談判。當前內地地產商在海外的不動產投資總體呈現一個零散、個案化的局面，但是投資趨熱的跡象明顯。

企業提供了政策優惠。另一方面，投資海外房地產市場的機會和空間還是很多的。這將成為今后一些房地產企業的一種戰略選擇，其發展趨勢也會越來越明顯。中國證券報·中證網